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"달서구는 고분양가에다 과잉공급 후유증으로 마이너스 피 미분양 아파트들이 도처에 널려 있다. 이런 분위기인데, 이들 미분양 단지보다 분양가가 센 상인동 푸르지오는 설 땅이 없어 보인다.“ (달서구 H 중개사)

대우건설이 대구 달서구 상인동 1604번지 일대에 분양하는 ‘상인 푸르지오 센터파크’가 침체일로의 부동산 시장에서 분양시기를 저울질한 끝에 후분양에 나섰으나, 현지 반응은 매우 회의적이다. 악성 미분양으로 남을 것이라고 본 데 따른다.

이 단지는 지하 2층, 지상 최고 29층 9개 동에 모두 990가구로 25일 특별공급을 시작으로 분양에 나선다. 

3.3㎡당 평균 분양가는 1865만원, 주력형인 84㎡가 채당 평균 6억500만원(최고 6억3000만원), 113㎡와 117㎡가 8억1600만원(최고 8억5000만원), 8억4700만원(최고 8억7000만원) 등이다. 달서구 지하철 1·2호선 역세권 노른자위 자리 미분양 단지의 같은 형보다 수천만원 비싸다.

이 단지는 2021년 불어닥친 대구 분양시장 침체기에다 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제가 겹치면서 후분양으로 전환했다. 지난 4월 말 준공 승인 후 지금까지 '불꺼진' 아파트로 남았다가, 더 이상 미룰 수 없다는 판단에 입주자모집공고 승인을 거쳐 분양에 나섰다.

분양 관계자는 “미분양은 각오하고 있다. 하지만 달서구의 경우 2021년 하반기부터 인허가 자체가 없었고, 최근 5년 내 신축도 없었다”며 “현재 갈아타려는 실수요자의 관심이 있어서 희망적으로 보려 한다”고 말했다.

‘미분양 늪’ 대구, 후분양 20 곳 중 12곳 내년 연기

2024년 대구 분양시장은 10월 말까지 분양한 7개 단지(4033가구) 중 북구 학정동 ‘두산위브더제니스 센트럴시티(1098가구)’를 제외한 6개 단지(2935가구)가 후분양일 정도로 고달팠다.

분양시장이 침체되면 분양 방식도 선분양에서 후분양으로 바뀐다. 후분양 시 공급자는 분양 시기와 분양가에 대한 고민이 깊어진다. 고공행진하는 PF(프로젝트 파이낸싱) 금리와 공사비 상승이 수요자에게 그대로 전가돼 '엎친 데 덮친 격'이다.

올해 대구 분양시장의 키워드는 전체 공급 물량의 72%를 차지하는 ‘후분양’ 및 전체 공급 물량의 58%(3개 단지 2358가구)를 차지하는 ‘재건축･재개발’이다.

현재 대구에서 시공 중인 후분양 20개 단지(8596가구) 중 올들어 분양에 나선 곳은 6개 단지(2935가구)뿐이다. 이번에 분양하는 ‘상인 푸르지오 센터파크(990가구)’ 외에 ‘더파크 수성못(123가구)’이 올해 말 분양할 계획이다. 나머지 12개 단지(4663가구)는 일정을 잡지 못해 대거 내년으로 넘어갈 전망이다.

‘비역세권’에 ‘마피’ 부르는 고분양가...악성 미분양 우려↑

이처럼 미분양 지옥이 돼버린 대구에서 오랜만에 조기분양에 성공한 단지가 나왔다. 지난 3월 예비당첨자에서 완판한 ‘범어 아이파크’와 지난 6~8일 예비당첨자 누적 계약률 98%를 기록하며 사실상 완판 평가를 받았던 ‘e편한세상 명덕역 퍼스트마크’다.

특히 전용 84㎡형의 3.3㎡당 평균 분양가가 2014만원인 대구 분양시장에서 ‘범어 아이파크’는 3000만원을 넘겨 10억원을 웃도는 채당 분양가로 기염을 토한 바 있다. 두 단지의 성공 요인은 ‘적정 분양가’와 ‘더블 역세권’이다.

대우건설이 울며 겨자먹기 식으로 분양에 나선 ‘상인 푸르지오 센터파크’는 어떨까?

일단 상인역까지 1.3km 떨어진 ‘비역세권’이다. 거기에 84㎡형의 채당 평균가 6.04억원(최고 6.3억원)은 지옥 같은 대구 분양시장과는 ‘완전히 따로 노는’ 고분양가다.

이는 지난 8월 5억4300만원에 손바뀜한 인근 ‘상인역 e편한세상 1단지’의 같은 형 대비 6100만원 비싸고, 4억5800만원에 손바뀜한 ‘상인 화성 파크드림’이나 ‘상인역 모아엘가 파크뷰’에 비해서는 무려 1억4600만원 이상 비싼 가격이다.

악재는 또 있다. 달서구 비역세권 단지가 공통적으로 겪는 ‘무피(프리미엄 없음)’와 ‘마피(마이너스 프리미엄)’다.

이 단지 북단에 위치해 월촌역과 1.6km 떨어진 ‘모아엘가 더샵 달서센트로엘로(22년 7월 입주)’와 2호선 죽전역 비역세권인 ‘용인 푸르지오 원클러스터 2단지’는 ‘무피’ 또는 ‘마피’다. 심지어 죽전역 역세권인 ‘힐스테이트 감삼센트럴(24년 6월 입주)’조차 ‘마피’다.

분양가와 관련, 상인동 M 중개인은 기자 질문에 한숨부터 내쉬었다. “하... 대구 분양시장은 2021년 하반기 이후 미분양 무덤이 아니라 아예 공동묘지가 됐다. 할인 조건을 아무리 많이 내걸어도 거의 다 미분양이 났는데, 대구 부동산 경기가 호황이던 2021년에 분양가를 너무 높이 책정해 악성으로 남아 있는 경우가 대부분”이라고 진단하면서 “무슨 배짱인지 모르겠다. 상인 푸르지오 센터파크 분양가도 주변에 비해 너무 높기 때문에 미분양이 문제가 아니라 악성으로 남을 가능성이 매우 높다”고 진단했다.

‘노후단지 환승 수요’와 ‘얼죽신’ 기대, 단점 극복 기대난

현지에서 보는 대구 달서구 분양시장은 여전히 얼음장이고 최소 2026년까지 미분양 무덤이 지속될 것이라는 평가다. 이 단지가 내세우는 장점은 ‘주변 노후단지에서 갈아타려는 수요’와 ‘얼죽신’에 대한 기대다.

그러나 이런 장점이 비역세권에 고분양가라는 단점을 지우기에는 “턱 없다”는 진단이다.

인근 U 중개인은 “이 단지 84㎡형 분양가는 주변 매매가보다 못해도 6000만원, 최대 1억4000만원까지 비싸다. 이 정도면 제아무리 브랜드 가치가 있고 대단지 신축이라도, 역세권도 아니고 현재 달서구 상황으로 봐도 무리수다. 온 동네가 마피 지옥인데, 투자 수요는 당연히 없을 테고, 실수요자도 청약통장 안 꺼낸다. 시행 시공 모두 4월 준공 승인 후에 고민을 많이 했겠지만, 개인적으로는 ‘장고 끝에 악수’ 아닌가 싶다”고 평가했다.

한편, 이 단지의 전매제한기간은 당첨자 발표일로부터 6개월, 정당계약은 내달 16~18일이고, 입주는 2025년 6월 예정이다. 대우건설은 견본주택 대신 준공된 아파트 내에 ‘샘플하우스’를 마련해 22일부터 예비청약자들을 맞는다.